Solo el 20% de Airbnb es más rentable que el alquiler residencial

Tan solo un 15% de los pisos turísticos que se ofertan en el centro de Madrid percibe más de 10.000 euros anuales. En el extremo opuesto, el 24% apenas llega a los 1.000 euros anuales, mientras que la media se sitúa en 4.118 euros anuales, muy por debajo de los 11.900 euros de media que se obtienen por el alquiler residencial.

Así, y frente a la creencia más extendida, las viviendas de alquiler turística son menos rentables que los alquileres a largo plazo, esencialmente por la dificultad de alquilarlos todos los días del año.

El 65% de los anfitriones en Madrid centro percibe menos de 5.000 euros anuales por el alquiler de sus casas en las plataformas de alquiler turístico

El alquiler turístico no es más rentable

Según el último análisis del impacto de las viviendas de uso turístico en el distrito centro publicado por el ayuntamiento de Madrid, que prepara un nuevo plan especial para la regulación de los alojamientos turísticos –actualmente en fase de alegaciones- el 65% de los anfitriones percibe menos de 5.000 euros anuales por el alquiler de sus casas en las plataformas de alquiler turístico.

La fórmula de alquiler de la vivienda es lucrativa cuando la ocupación supera el 75% anual y el promedio de ingresos alcanza los 20.000 euros

La cantidad contrasta con los datos de alquiler residencial que ingresan una media de 991 euros netos al mes (11.900 al año), según informan desde la empresa Alquiler Seguro, especializada en proteger al propietario frente a la morosidad en declaraciones a ElConfidencial.

La fórmula de alquiler de la vivienda es lucrativa cuando la ocupación supera el 75% anual y el promedio de ingresos alcanza los 20.000 euros. En ese caso, y según afirma la patronal Exceltur, el alquiler de apartamentos de uso turístico proporciona “beneficios muy por encima de la rentabilidad que podrían sacarle a su vivienda si la cedieran de forma permanente” y que se estiman entre el 15 y el 20% superiores.

Pero esos casos, al menos en el caso de Madrid centro –y de las viviendas declaradas- son muy escasos. Solo el 2% del total supera los 20.000 euros anuales, con un 4% entre 15.000 y 20.000 euros y otro 9% entre 10.000 y 15.000 euros.

El plan especial para la regulación de los alojamientos turísticos que prepara el ayuntamiento de Madrid incluye la prohibición de alquilar las viviendas más de 90 días al año lo que, en la práctica, impedirá que los ingresos de los propietarios superen los 2.500 euros anuales

El grueso de los ingresos oscila entre 2.000 y 5.000 euros que obtiene el 25% de los caseros y entre 5.000 y 10.000 euros (21% del total).

Entre las nuevas medidas incluidas en el plan especial para la regulación de los alojamientos turísticos que prepara el ayuntamiento de Madrid se incluye la prohibición de alquilar las viviendas más de 90 días al año lo que, en la práctica, impedirá que los ingresos de los propietarios superen los 2.500 euros anuales.

Seguridad en el cobro

Entonces, si la rentabilidad es inferior en la vivienda de uso turístico, ¿por qué los propietarios están escogiendo esta fórmula sobre los contratos de alquiler residencial, que además ofrecen beneficios fiscales?

La seguridad en el cobro, garantizada por la plataforma, que obliga a pagar antes de disfrutar de la estancia, se erige en el factor principal. Además, la disponibilidad inmediata de la vivienda es otra de las ventajas que aducen los propietarios, según afirman desde la Asociación de particulares, gestores y pequeños propietarios de alquiler vacacional de la Comunidad de Madrid, Madrid Aloja.

Esta asociación, al igual que Asotur (asociación de gestores de apartamentos turísticos y vacacionales de Madrid), se muestra muy crítica con las medidas que prevé el ejecutivo de Manuela Carmena en la ciudad. “Lo que hay que hacer es mejorar las garantías para los que alquilan”, afirman.

La seguridad en el cobro, garantizada por la plataforma, y la disponibilidad inmediata de la vivienda son las ventajas que aducen los propietarios que optan por el alquiler turístico

Los apartamentos de uso turístico están abocados a la desaparición en el distrito centro madrileño de conseguir luz verde el plan del ayuntamiento. Además de la limitación del alquiler de 90 días al año, la normativa prevé la obligación de contar con un acceso independiente a la calle lo que, en la práctica, deja fuera a la mayoría de las viviendas con entrada a través del portal (estimado en alrededor del 95% en Madrid).

Los vecinos se organizan

En la otra parte, las asociaciones de vecinos de Madrid centro se quejan del impacto en la calidad de vida de los barrios, las molestias y ruidos que generan los turistas y un aumento incontrolado del precio de las viviendas, que achacan al fenómeno Airbnb, así como a la disminución de la oferta para uso residencial.

El Gobierno también se prepara para actuar. Según el anuncio de la secretaria de Estado de Turismo, Isabel Oliver, la pasada semana, se preparan modificaciones en la ley de propiedad horizontal para que las comunidades de vecinos puedan vetar los pisos turísticos en sus edificios por mayoría simple.

Una medida que ya encontró el primer escollo en los tribunales. Así, el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña (TSJC) dictó que los vecinos no podrán prohibir pisos turísticos ya existentes en el edificio antes de las restricciones.